Comprendre la ville…

JaafarHanafi.

(Comprendre la ville… Un autre regard  sur nos vies au quotidien… A travers la ville… Rouages, conflits d’intérêts… Un vrai labyrinthe… Où tout le monde affiche présent… Politiques, hommes d’affaires, élus tous confondus, administrations, usagers… Et chacun se positionne comme il peut dans ce labyrinthe…)

De la compagne à la ville.

Sur une route nationale, nous croisons tous une petite plaque avec le chiffre 40. Une plaque de limitation de vitesse. Généralement pour annoncer l’accès à une ville. Sans cette plaque, la limite est généralement invisible. On se croirait encore en compagne alors qu’on est déjà en ville. Toujours en voiture et en regardant à gauche et à droite, des terrains agricoles à perte de vue, sauf que certains font partie du périmètre urbain (administrativement parlant). Dans un même champ agricole se côtoient deux logiques différentes ou diamétralement opposables. A commencer par la valeur du sol… C’est le passage de l’espace rural à l’espace urbain… « Espace » renvoie à 3 dimensions (géométriquement parlant). Il y a une quatrième dimension cachée celle-là. Parce qu’elle est cachée elle reste difficilement accessible… L’économique est le politique sont de mise dans cette phase qui est cruciale dans l’extension de nos villes. Même la loi marocaine relative à l’urbanisme aborde la ville comme objet statique, faisant fi de cette dynamique économique enclenchée dans cette reconversion. Une reconversion qui peut faire le bonheur de propriétaires fonciers sans le moindre effort de ces derniers. La ville a cette capacité de produire des bénéfices… elle a aussi besoin de ressources pour assurer notre confort… Ou vont ces bénéfices et d’où viennent les ressources ? Toute la loi espagnole tourne autour d’un concept qui est « cargas y beneficios ». Traduit mot à mot « charges et bénéfices ». 
Comprendre nos villes aujourd’hui, c’est comprendre les enjeux qui s’opèrent lors de son extension… ou de sa naissance…

En ville se croisent politique, économique, social…, élus, administrations, hommes d’affaires… Ville attrayante et captivante, compagne répulsive… Equilibre « compagne-ville », un concept qui a donné du fil à retordre aux urbanistes et spécialistes de l’aménagement du territoire dans le monde entier… La ville prend le dessus… La compagne régresse… Le sol naturel cède, le sol artificiel avance… Et la ville continue d’empiéter…
Y’a-t-il une définition à la ville ? Chaque ville à sa propre définition parce que chaque ville a ses logiques, chaque pays a ses logiques… Comment reconnaitre une ville ? Le chemin le plus court c’est consulter la liste définie par Décret n° 2-08-520 du 28 chaoual 1429 (28 octobre 2008) fixant la liste des cercles, des caïdats et des communes urbaines et rurales du Royaume. Les communes urbaines et les municipalités sont des villes (Loi 12-90 Urbanisme). Quelles sont les limites d’une ville ? Elles sont délimitées par un autre décret (Loi 12-90 relative à urbanisme). Quelles sont les critères pour établir la liste des villes et leurs délimitations ? 
Il faut comprendre d’bord la ville, ou juste essayer de la comprendre… La ville est tout simplement un miroir, reflet d’intérêts, de conflits d’intérêts, de politiques… Ou tout le monde affiche présent, hommes politiques, hommes d’affaires, élus tous confondus, administrations…
Il y a les villes qui naissent, après un petit parcours, du centre rural en passant par un centre délimité… Puis il y’a des villes qui s’étendent… Dans les deux cas l’origine est la compagne… Un petit retour à la compagne…
Aux abords d’une ville, deux propriétaires fonciers disposent chacun d’un terrain agricole. La rentabilité de leurs terrains est le fruit de leurs efforts. Tout d’un coup l’un des deux terrains se trouve à l’intérieur du périmètre urbain. Son prix flambe, sans le moindre effort du propriétaire. Une valeur ajoutée offerte par la ville. De l’argent en plus… Beaucoup d’argent… Où est ce qu’elle trouve cet argent ? La ville ?

Un retour à nos deux propriétaires fonciers. Supposons qu’ils ont un Hectare chacun. Sauf qu’une propriété est toujours située dans le monde rural est l’autre se trouve désormais dans le périmètre urbain tel que précisé dans le texte précédent. Une petite estimation du prix de chacune des propriétés: 50 Dh le m² pour celle se trouvant sur le sol rural, soit 500 000 Dh L’Hectare. 350 Dh le m² pour celle située à l’intérieur du périmètre urbain. Soit 3 500 000 Dh (terrain nu, sans aucun équipement). Une différence de 3 000 000 Dh juste parce que l’un est rural et l’autre est urbain même s’ils sont limitrophes. Le vendeur empoche 3000 000 Dh de plus par rapport à la valeur initiale du terrain, juste parce qu’il passe du milieu rural au milieu urbain sans aucun effort de sa part. La ville lui a offert cette belle cagnotte de 3 millions de Dirhams. A quoi correspondent ces 3 millions de Dirhams ? Sachant que 6 Dh Correspondent à un Kg de pommes de terre et 12 Dh à un Kg de fraises ? La ville est elle aussi généreuse pour offrir autant d’argent, juste offrir ? La réponse à cette question permet de saisir petit à petit des enjeux, des dysfonctionnements, des lacunes dans nos lois… Juste une petite question pour commencer par aborder la ville dans sa complexité. A quoi correspondent ces 3 millions de Dirhams ?

Entre  la compagne à la ville… Une urbanisation à prix d’or…

Jaafar Hanafi.

Ville attrayante et captivante, compagne répulsive…Pour quelles raisons ? Le territoire national est divisé en espace rural et espace urbain. Chacun des deux espaces est divisé à son tour en espace privé et espace public. Espace public accessible à tout le monde parce que domaine public de l’état (Ne pas confondre avec espace privé à usage du public : cafés, lycées...).

Une petite comparaison permettra de déceler cette grande force dont dispose la ville… Et avec cette force la compagne ne peut que subir coup sur coup… Qu’en est-il pour l’espace public en compagne en ville et ? En compagne la piste (ou les voies goudronnées) constitue la plus importante composante dans cet espace, même si cet espace occupe une superficie insignifiante par rapport la superficie de la compagne. En ville i les artères, petites ou grandes, les rues et ruelles… espace continu sans barrières, occupe désormais plus de 50% de la superficie totale de la ville dans certains cas.

La grande différence entre les deux espaces s’opère au niveau des fonctions qu’ile assurent aux usagers. En compagne, les pistes assurent les liaisons entre différents points généralement très distant l’un de l’autre. En ville, les artères jouent un autre rôle, celui que d’assurer un confort pour y circuler (voies goudronnées, trottoirs...) mais en plus, ces voies sont support d’un certain nombre d’infrastructures dont l’eau potable, l’électricité, le téléphone, l’assainissement… Aussi, ces voies assurent une proximité entre différents points de la ville, et rien que ces deux aspects, constituent cette force dont dispose la ville pour qu’elle soit attractive et attrayante… Ces deux avantages ne correspondent-elles pas aux 3 millions de Dirhams empochés gracieusement par notre vendeur ? Cet argent n’appartient-il pas à la ville ? Pour répondre à cette question un petit aperçu sur la loi espagnole qui a apporté des idées novatrices pour palier à ce disfonctionnement, cela sera fait ultérieurement dans cette approche relative à la ville. Ce n’est qu’un aspect qui révèle à lui seul les enjeux et ces richesses qui appartiennent à la ville et qui ne sont jamais encaissées par celle-ci… Et ce n’est qu’un aspect parmi beaucoup d’autres…

A suivre…

Entre  la compagne à la ville… Y’a-t-il des frontières entre la ville et la compagne?

Jaafar Hanafi.

Ville attrayante et captivante, compagne répulsive… La ville avance et empiète…, elle consomme le sol naturel, elle rafle tout simplement les périphéries… Les périphéries sont tentées, pour avoir leurs petites parts de gâteau… En périphérie, le propriétaire foncier consent des efforts pour tirer bénéfices de sa propriété si elle est agricole, en ville point d’effort, c’est elle qui distribue…, même si les deux propriétés foncières sont limitrophes. Deux logiques qui s’opposent au niveau réglementaire, la logique urbaine et celle rurale… Le champ de bataille est la périphérie. ..

 Un exemple. Un périmètre irrigué dans la périphérie de Nador. Le minimum parcellaire est de 3 Hectares suite à un remembrement agricole… Le propriétaire foncier n’a droit de construire que 200 m² sur un Hectare. Aujourd’hui il n’y a point de propriétaires mais des propriétaires. Des héritiers. Chacun aspire à son propre logement. Et chacun est tenté de valoriser la propriété à l’instar de ce se passe de l’autre côté de la frontière, en ville. Le prix du terrain flambe juste parce qu’il est en ville. S’il est affecté pour zone d’immeubles dans le document d’urbanisme, encore plus.  La compagne succombe devant pareils tentations et la ville fait pression de plus en plus. Résultat. De petites maisons allant jusqu’à R+2 voient le jour dans le périmètre irrigué en marge de la loi, parce que la loi ne suit pas, ne s’accommode pas aux nouvelles donnes et laisse la ville empiéter et empiéter…

Cela ne peut se faire à l’abri de petits ou grands enjeux, financiers, électoralistes ou autres…, laissant la ville s’étendre avec sa propre logique… Notre pays n’a connu que deux lois relatives à l’urbanisme durant toute son histoire, en 1952 et 1990. La ville ne peut pas attendre et elle continue par s’tendre… véhiculant avec contradictions, intérêt tous confondus, disfonctionnement… Et parmi ces dysfonctionnement: l’injustice foncier. C’est une autre histoire et c’est…

A suivre…